Contratti di Locazioni brevi e due esempi di regolamenti comunali
l'evoluzione della normativa che riguarda i contratti di locazione breve è negli anni 2017 e 2018 con le norme dl 50 24.04.2018 (L. 96/2017)e dl 113 04.10.2018 (L 132/2018) - relative ad aspetti tributari e pubblica sicurezza, per poi lasciare alle circolari Ade la precisazione sulla definizione di contratto a breve: contratto con durata non superiore a 30 giorni volto a soddisfare esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche. Sebbene vengano dedicate circolari specifiche alle locazioni brevi la normativa di riferimento è sempre la quella delle locazioni.
Dalla locazione ai servizi accessori (Cav -Case appartamenti vacanze) - quadro normativo
Per le locazioni brevi il rimando al codice civile (art. 1571 cc) non permetterebbe di dare spazio ad altre prestazioni (quali pulizie/servizi) oltre il godimento dell'immobile mentre nella conduzione di una attività turistico-ricettiva si da la possibilità di utleriori prestazioni sovente obligatorie e non solo facoltative.
Le locazioni brevi pertanto potrebbero rientrare nella definizione di Cav poichè generalmente vengo forniti questi servizi accessori tipici delle case vacanze.
Per fugare ogni dubbio interviene L'art. 4 D.L. 50/2017 per chiarire come si applicabile il regime delle locazioni anche per le locazioni brevi, infatti nel caso sussistano i seguenti requisiti:
- contratto ad oggetto beni immobili ad uso abitativo;
- durata non superiore a 30 giorni;
- stipulato da persone fisiche;
- stipulato non in regime di impresa
Si applica la disciplina dei contratti brevi anche nel caso in cui i contratti di locazione siano stipulati tramite:
- sogeti che esercitano intermediazione immobiliare
- gestiscono portali telematici
La stessa normativa permette inoltre di applicare alle locazioni brevi le norme sulla cedolare secca infatti estende tale possibilità anche ai contratti non obbligati alla registrazione, quindi anche ai contratti aventi durata inferiore a 30 giorni.
La stessa normativa regionale, ad esempio il decreto dirigenziale 13056 del 17.09.2019- della Regione Lombardia, chiarisce come proprietari che fanno affitti brevi potranno mettersi in regola senza dover per forza dichiarare di svolgere attività d’impresa. Per ottenere il Cir (codice identificativo regionale per la struttura), da inserire obbligatoriamente in ogni annuncio su Airbnb o su altri portali specializzati, i locatori non dovranno più dichiarare di essere gestori di una struttura ricettiva del tipo “Cav” (casa e appartamento per vacanze), ma potranno autodichiarare di essere semplici locatori “privati”, che operano fuori dal regime d’impresa.
Oblighi
la norma impone oblighi in capo ai soggetti che:
- esercitano attività di intermediazione immobiliare
- gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile
Obligo di comunicazione entro il 30 giugno dell'anno successivo relativo a contratti di locazione breve conclusi loro tramite, la comunicazione dovrà contenere:
- dati locatore
- durata contratto
- importo corrispettivo lordo (ammontare dovuto in base al contratto comprensivo dei servizi accessori e provvisione all'intermediario)
- indirizzo dell'iimobile
Obligo di ritenuta - l'intermediario dovrà operare come sostituto di imposta una ritenuta del 21% se:
- incassano canoni di locazione;
- intervengono nel pagamento dei canoni di locazione (=non vi è obligo se non si è preso parte all'incasso).
La ritenuta, versata il 16 del mese successivo all'incasso, saraà considerata a titolo di imposta sostitutiva in caso di opzione per la cedolare secca oppure a titolo di acconto sulle imposte sui redditi
Imposta di soggiorno - gli stessi soggetti sopra indicati (1 e 2) sono obbligati al versamento dell'imposta di soggiorno di cui art. 4 Dl 23/2011 e contributo di soggiorno art. 16c.16 lett. e Dl 78/2010
Comunicazione alla questura
la locazione di appartamenti ammobiliati se limitata a periodi brevi (inf. a 30gg) è assimilabile alle altre tipolgie di affittacamere, indipendentemente dalle specifiche locali in materia di turismo e di locazioni ad uso turistico, sorge l'obbligo di comunicazione delle persone alloggiate di cui all'art. 109 tulps. Vanno segnalati alla Questura, attraverso la procedura online "alloggiati web" tutti gli ospiti che non siano residenti nel comune dove è ubicato l'alloggio. Le segnalazioni vanno fatte entro le 48 ore dall'arrivo, indicando estremi documento di indentità oltre che i dati anagrafici e periodo di permamenza. Per tali segnalazioni è necessario richiedere le credenziali alla Questura prima di iniziare l'attività
Sanzioni
omessa o incompleta o infedele comunicazione del CIR determinano una sanzione:
- da 250,00 a 2.000,00 euro
- da 125,00 a 1.000,00 euro se la trasmissione è effettuato entro 15 giorni dalla scadenza
Iter operativo due Comuni a confronto
l'iter operativo per poter iniziare a stipulare contratti di locazione a breve termine richiede che venga effettuata una comunicazione preventiva all'ufficio suap:
- per Milano si dovrà fare riferimento all'unità Suap digitalizzazione e orientamento Fare Impresa , come riportano le stesse istruzioni del comune di Milano si dovranno certificare i requisiti richiesti per le strutture ricettive non alberghiere ma nello specifico A partire dal 1° gennaio 2020, per comunicare l’avvio (o la cessazione) dell’attività relativa alla concessione in locazione di alloggi per finalità turistiche occorre presentare per via telematica al SUAP, esclusivamente tramite la piattaforma nazionale “Impresainungiorno.gov.it”, una Comunicazione, completa delle autodichiarazioni e della documentazione richiesta nel corso della compilazione assistita. Gli effetti della comunicazione decorrono dalla presentazione della stessa. Per l'ottenimento del CIR si dovrà accedere al portale web regionale denominato “Turismo 5” (Va precisato che l’acquisizione del CIR costituisce il passaggio finale e conclusivo di un percorso amministrativo che viene intrapreso presentando inizialmente al Suap la propria comunicazione di inizio dell’attività; la comunicazione al Suap, da questo successivamente veicolata a Città Metropolitana di Milano, rappresenta l’atto prodromico necessario per ricevere da quest’ultima le credenziali utili all’accreditamento presso il portale web regionale “Turismo 5”). Tra i diversi adempimenti si ricorda il versamento dell'imposta di soggiorno, rinviando a specifico regolamento, secondo le tariffe pubblicate sul sito del comune di Milano.
- per Parma si dovrà fare riferimento alle istruzioni indicate sul sito web del comune di Parma - da quanto indicato sul sito sembra che non abbia in pieno recepito la normativa nazionale infatti si riferisce ad un numero massimo di unità abitative ed a una scadenza temporale non presenti in altra norma o circolare: "L'inizio della locazione di case / appartamenti ammobiliati ad uso turistico, da parte di proprietari / usufruttuari, in numero non superiore a 3, deve essere comunicato al Comune entro il 31 gennaio, utilizzando l'apposita modulistica, che viene compilata in regime di autocertificazione (Sezione A). Il periodo della messa in locazione non può decorrere da una data antecedente a quella della presentazione della Comunicazione. Qualora la Comunicazione non venga rinnovata per l'anno successivo, si considera efficace l'ultima comunicazione presentata, con tutti gli elementi in essa indicati (numero appartamenti / periodo messa in locazione, ecc..). Nella Comunicazione devono essere indicati l'ubicazione delle case / appartamenti, la capacità ricettiva, il periodo della messa in locazione e l'eventuale classificazione volontaria. In tal caso deve essere compilato anche il relativo Modulo di Dichiarazione per ogni casa / appartamento". Tra i diversi adempimenti si ricorda il versamento dell'imposta di soggiorno, rinviando a specifico regolamento, da ricordare che per le strutture pubblicizzate su Airbnb vi è apposita convenzione tra il comune e la socità stessa. Ad oggi non si sono reperite informazioni in merito alla presenza o meno in Regione Emilia Romagna per l'ottenimento del Cir
scritto il 11.02.2020, aggiornato il 12.02.2020
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